読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

第7回 階段のない棟

マンションの設計図には、東棟と南棟と2棟が描かれていました。東棟には階段二つとエレベータ1基があるのに、南棟には階段もエレベータもないのです。2棟の間は各階短い通路でつながっているだけです。この通路をエキスパンションジョイントと言うそうです。発音しにくいし、覚えにくいですね。日本語で言ってほしいです。
図から計算してみるとおよそ幅120センチ長さ80センチの通路です。もし通路のあたりで火事があったら南棟の人は逃げられなくなってしまいます。

第6回で書いたように、一つの建物には二つ階段が必要とあるのに南棟に階段が一つもないのが許されるのかと思って法律を調べてみました。
建築基準法施行令第一条に「一敷地 一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地を言う」とあり、「一の建築物」の定義がありません。

判例を調べてみました。
東京地方裁判所「建築確認処分取消請求事件」平成13年2月28日判決:「「一の建物」とは、外観上分離されておらず、また構造上も(中略)主要な構造物が一体として連結し」(中略)「エキスパンションジョイントで接合していることをもっては、認められない」としました。

しかし東京地方裁判所の平成19年9月27日の判決では:「社会通念に照らし、構造上、外観上及び機能上の各面を総合的に判断して、一体性があると認められる建築物は、「一の建築物」に当たると解するのが相当である」としました。
これにより現在はエキスパンションジョイントでつながれた建物は一棟と認識されるようになってしまいました。

あきらかに別の棟である建物でも1棟とみなされるようになり、業者にとって建築規制が少なくて済み、経済的に有利になりました。(い)

写真:エクスパンションジョイントの例

f:id:juukankyou:20160301204335j:plain

第6回 階段は二つ

説明会に出ると住民の方が色んな角度から質問するので、大変勉強になります。

12月6日の説明会で、「階段が二つあるが、方向が違うのはいいと思う。住む人のことを考えるとこれでは近すぎるので、もう少し離した方がいいのでは」という発言がありました。図面を見ると確かに近すぎて二つある意味がないくらいです。設計担当者の回答は「スペースがそこしかとれなかった」でした。

家に帰って法律を調べてみました。下に貼り付けたように6階以上の住宅棟には通常二つの階段が必要なことが分かりました。それにしても法律の文章はなんと分かりにくいのでしょう。(い)

【2以上の階段の設置】

建築基準法施行令第120条
建築物の避難階以外の階においては、避難階又は地上に通ずる直通階段を居室の各部分からその1に至る歩行距離が次の数値以下となるように設けなければならない。
主要構造部が準耐火構造であるか又は不燃材料で造られている場合 50m

建築基準法施行令第121条
建築物の避難階以外の階が次のいずれかに該当する場合は、その階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。
6階以上の階でその階に居室を有するもの
避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設ける場合において、居室の各部分から各直通階段に至る通常の歩行経路のすべてに共通の重複区間があるときにおける当該重複区間の長さは、前条(120条)に規定する歩行距離の数値の1/2をこえてはならない。 ただし、居室の各部分から、当該重複区間を経由しないで、避難上有効なバルコニー、屋外通路その他これらに類するものに避難することができる場合は、この限りでない。

f:id:juukankyou:20160220211511j:plain

写真 階段が近くに二つあるマンションの例

第5回近隣屋

説明会で住民の一人が、「三菱地所レジデンスが近隣屋に丸投げしないで、自分で汗をかき、地元を回って歩いて説明すればこんなことにならなかったかもしれない」と発言しました。地上げ屋という言葉は知っていましたが近隣屋という言葉は知りませんでした。そう言う商売も大変ですね。この場合はG建築設計がそれにあたります。近隣屋を使うとそれだけ費用が余分にかかるのではないかと思いますが、販売価格に上乗せされるんでしょう。

近隣屋さんには決定権がないので、彼らと交渉しても無駄だし、事業者の三菱地所レジデンスの社員も説明会に来ましたが、その人達も建築の専門家ではなくて営業専門みたいでした。まあ、近隣屋と同じように、住民にNOと言うのが仕事なんでしょう。

第4回で書いた「事業計画のお知らせ」で事業者などの電話番号がちゃんと書かれていた仲町2丁目マンション(住友不動産)には近隣屋の名前が載っていませんでした。仲町1丁目の三菱地所レジデンスのマンションは事業計画の問い合わせ先が販売者とは異なるD不動産になっていました。これが近隣屋なのだと思われます。(あ)

f:id:juukankyou:20160217205359j:plain

第4回 事業者の電話番号

12月6日と12月19日と2回説明会が開かれました。そこで住民の一人が、「事業計画のお知らせ」の看板に事業三菱地所レジデンス㈱、設計者川口土木建築工業㈱(施工者は未定)の電話番号が書いていないのは住民をないがしろにしていると発言しました。そう言われてみると電話番号は備考の下の「事業計画、工事などの連絡先」の㈱G建築設計にだけしか書いてありませんでした。

以来「事業計画のお知らせ」が出ていると、事業者などに電話番号が書いてあるかどうかを見るくせがついてしまいました。12月初めに西新宿で見た看板には事業者、設計者、施工者の名前と電話番号がちゃんと書かれていました。施工者も問い合わせ先も大林組でした。

去年12月だったと思うのですが浦和駅西口近くの仲町1丁目のマンションの看板に、事業者、設計者(施工者は未定)の電話番号が書かれていませんでした。見たら事業者は三菱地所レジデンスでした。
これだけのマンションをすぐ建てるというのに施工者が決まっていないと言うのは不自然かな。住民に色々質問されても、「まだ施工者が決まっていないので」と、答えないですむための方策なのか、あるいは、何があるか分からないから建築確認がおりるまで、施工の契約をしないのか。何なのでしょう。

浦和区仲町2丁目のマンションの事業計画のお知らせには事業者、設計者、施工者全員の連絡先電話番号が書かれていました。住友不動産でした。
こんなことでもマンション業者の品定めができるんですね。(あ)

f:id:juukankyou:20160216205309j:plain

第3回 近隣住民、周辺住民

マンションを建てる時、まわりの住民には2種類あるそうです。おおざっばに言うとマンションの境界線から15m以内が「近隣住民」で、「近隣住民」の外側でマンションの高さの2倍の距離あるいは日影の範囲にあるのが「周辺住民」です。

マンション建設に関して、被害があるのに業者からなんの説明もなかったと憤る方がいます。業者に説明義務があるのは「近隣住民」に対してであって、それより遠い「周辺住民」には説明を求められたら説明する義務がある。つまり「周辺住民」が説明を要求しなければ業者は説明する必要がないのだそうです。

業者は説明会を開きたがりません。「近隣住民」や「周辺住民」が何人かまとまって、場所・日時を設定し、そこに説明に来てほしいと強く要求することも必要になるかもしれません。色んな人が業者に質問すると自分の気が付かなかった損害も明らかになることがあります。説明会は意義があります。
詳しくはさいたま市の『近隣関係の問題解決のために』を御覧ください。(い)

f:id:juukankyou:20160209213931j:plain

第2回 三菱地所レジデンス

ホームページによると三菱地所レジデンスの前身は藤和不動産(株)(1957年設立)で、リーマンショックで破綻の危機に陥り、三菱地所(株)が出資を引き受けて2009年の100%出資会社となったそうです。
Wikipediaによると過去2回にわたって合計4,900億円の債権放棄(大京の4,000億円、長谷工の3,000億円を上回る)を銀行などから受けています。)
三菱地所の傘下に入り、三菱地所本体と三菱地所子会社のマンション販売事業も引き継いで2011年から三菱地所レジデンス(株)として分譲マンション事業を展開しています。(い)

 

第1回 14階のマンションが建つ

f:id:juukankyou:20160207210444j:plain

浦和宿の大地主さんが、相続税対策に常盤9丁目に所有している土地の借地人、借家人を等価交換あるいは外に出してマンションを建てるという話がありました。段々大がかりな地上げになり個人でそこまでするかと疑問に思っていました。2015年11月30日に掲示された「事業計画のお知らせ」の看板には事業者は三菱地所レジデンスと書いてありました。(あ)